In Spanien kaufen, ehrlich erklärt

Ja. Spanien verlangt weder einen Wohnsitz noch die EU-Staatsangehörigkeit oder eine besondere Genehmigung. Sie durchlaufen denselben Weg über Notar und Grundbuch, und jeder Käufer benötigt eine NIE.

Nein. Mit Stand August 2026 war der Vorschlag nicht Gesetz geworden, und ein solcher Zuschlag galt nicht. Das Thema kann politisch zurückkehren. Prüfen Sie deshalb den datierten Stand statt einer alten Schlagzeile.

Nein. Das spanische Golden Visa für Immobilien endete am April 2025. Immobilieneigentum und Aufenthaltsrecht sind nun getrennte Fragen. Beginnen Sie daher mit dem Visum, das zu Ihrem Leben passt, nicht mit dem Kaufpreis.

An der Costa del Sol kommen bei einer Bestandsimmobilie meist etwa 8 %–10 % und bei einem Neubau etwa 12 %–13 % hinzu. An der Costa Blanca gelten andere Sätze. Nutzen Sie deshalb den Rechner für die richtige Costa und Kaufart statt eines pauschalen spanischen Durchschnittswerts.

Nicht als gewöhnlicher Käufer einer Wohnimmobilie. Der Satz von 2 % ist professionellen Wiederverkäufern vorbehalten, die Preisgrenze und Wiederverkaufsfrist einhalten. Für den üblichen Kauf einer Bestandsimmobilie gilt der allgemeine Satz von 7 %, sofern keine andere ausdrücklich benannte Vergünstigung greift.

Die NIE ist die Identifikations- und Steuernummer, die ausländische Käufer benötigen. Jeder Miteigentümer braucht eine eigene. Die amtliche Gebühr beträgt 12 €. Sie können den Antrag über ein spanisches Konsulat stellen oder einen Anwalt mit apostillierter Vollmacht damit beauftragen.

Das Konto macht Sie nicht zum Eigentümer, erleichtert aber den Kauf und die Monate danach erheblich. Versorgungsleistungen, IBI und Gemeinschaftskosten können dann per Lastschrift bezahlt werden. Mit einer geeigneten Vollmacht kann ein Anwalt das Konto häufig für Sie eröffnen.

Ja. Eine sorgfältig formulierte und apostillierte Vollmacht kann NIE, Bankkonto, Verträge und die Beurkundung beim Notar abdecken. Beschränken Sie die Befugnisse auf den konkreten Kauf, und lassen Sie sich von Ihrem eigenen Anwalt genau erklären, was er unterzeichnen darf.

Ein Barkauf dauert häufig 6–12 Wochen, ein Kauf mit Hypothek meist 8–16 Wochen. Das genaue Tempo hängt von den rechtlichen Prüfungen, den Unterlagen des Verkäufers und der Bank ab. Ein ehrgeiziger Zeitplan darf die Sorgfalt nie verkürzen.

Eine Reservierung beträgt häufig 3.000 €–6.000 € und nimmt die Immobilie kurz vom Markt, während erste Prüfungen beginnen. Die arras belaufen sich meist auf 10 % des Kaufpreises und legen den verbindlichen Weg bis zur Beurkundung fest. Lassen Sie den Wortlaut daher vor der Unterschrift von Ihrem Anwalt freigeben.

Nach Article 1454 of the Civil Code wirken die üblichen arras penitenciales in beide Richtungen. Treten Sie zurück, verlieren Sie die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das 2-Fache zurück. Ihr Vertrag kann die praktische Ausgestaltung ändern, deshalb sollte Ihr Anwalt die Klausel bestätigen, bevor Geld fließt.

Ja. Nichtresidenten erhalten häufig eine Finanzierung von 60 %–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bewertung. Planen Sie daher 30 %–40 % des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln ein. Beginnen Sie vor einem Angebot, da die Zusage oft 8–12 Wochen dauert.

Das Wechselkursrisiko liegt häufig zwischen arras und Beurkundung, einem Zeitraum von üblicherweise 30–90 Tagen. Ein Termingeschäft kann den Kurs für dieses Zeitfenster sichern. Die Nachweise zur Herkunft der Mittel sollten vor jeder größeren Überweisung bereitliegen.

Ihr eigener Anwalt sollte Grundbuch und catastro abgleichen, Bauplanung und Nutzungsgenehmigungen prüfen und die Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft einholen. Gemeinschaftsschulden können für das laufende Jahr und 3 Vorjahre an der Immobilie haften. Deshalb sind Bescheinigung und aktuelle Protokolle wichtig.

Die nota simple ist der Grundbuchauszug mit eingetragenem Eigentümer, Beschreibung, Hypotheken und Belastungen. Ihr Anwalt sollte vor einer nennenswerten Anzahlung eine aktuelle unabhängige Ausfertigung einholen und sie anschließend mit der tatsächlichen Immobilie und dem catastro abgleichen.

In Spanien gehört das aus Nordeuropa bekannte Baugutachten nicht standardmäßig zu jedem Kauf einer Bestandsimmobilie. Unnötig ist es deshalb nicht. Bei älteren, umgebauten oder in Hanglage errichteten Häusern kann ein unabhängiges Baugutachten Fragen beantworten, die aus den Rechtsunterlagen nicht hervorgehen.

Rechnen Sie auch bei einer nicht vermieteten Immobilie mit der kommunalen IBI und einer Modelo 210-Erklärung für Nichtresidenten. Der Satz auf das zugerechnete Einkommen beträgt 19 % für Personen mit Wohnsitz in der EU oder im EWR und 24 % für Eigentümer außerhalb der EU. Er wird auf einen kleinen Teil des Katasterwerts angewandt, nicht auf den Kaufpreis.

Möglicherweise, doch prüfen Sie das konkrete Gebäude und die Gemeinde, bevor Sie mit den Einnahmen rechnen. Mit Stand August 2026 waren für eine Ferienvermietung in Andalusien in der Regel 2 Registrierungen und eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit 3/5 erforderlich. Lokale Beschränkungen können sie dennoch ausschließen.

Für Besucher aus Nicht-EU-Staaten gilt nach der Schengen-Regel eine Grenze von 90 Tagen in jedem rollierenden Zeitraum von 180. Der Besitz einer Immobilie verlängert diese Frist nicht. Erfassen Sie Reisen im gesamten Schengen-Raum, nicht nur in Spanien.

Bei einer Bestandsimmobilie fällt die regionale ITP an, bei einem üblichen Neubau 10 % IVA zuzüglich des AJD-Satzes der jeweiligen Costa. Eine Bestandsimmobilie kann schneller beurkundet werden und mehr Verhandlungsspielraum bieten. Beim Kauf vom Plan erfolgen Übergabe und Zahlungen in Etappen mit gesetzlicher Absicherung. Vergleichen Sie den gesamten Kaufweg, nicht nur den Prospektpreis.

Für jede Abschlagszahlung sollte nach Ley 38/1999 as amended by Ley 20/2015 eine eigene Bankgarantie oder Versicherung bestehen. Scheitert die vereinbarte Übergabe, soll diese Absicherung den garantierten Betrag samt Zinsen zurückführen. Akzeptieren Sie niemals das Versprechen, die Garantie werde später nachgereicht.

Ein Kauf kann sicher sein, doch die baurechtliche Prüfung ist keine Formalität. Mit Stand August 2026 lief das Ersatzplanungsverfahren nach der Aufhebung des früheren Plans noch. Ihr Anwalt muss daher den Status der konkreten Immobilie und Anlage bestätigen.

In gefragten Lagen lag der typische Verhandlungsspielraum zuletzt bei etwa 3 %–7 %. Mehr als 10 %–12 % ist selten, und bei einer marktgerecht angebotenen Immobilie gibt es womöglich gar keinen Spielraum. Verstehen Sie diese Werte als Orientierung, nicht als Regel für das konkrete Objekt.

Der Verkäufer zahlt in der Regel die Provision, häufig etwa 5 % zuzüglich 21 %. Makler teilen einen großen Teil des Angebots an der Küste, sodass ein guter lokaler Experte Ihnen meist Immobilien verschiedener Verkäufer zeigen kann. Ashworth & Drake stellt Ihnen diesen Experten vor, statt eigene Objekte zu verkaufen.

Bei einer privat genutzten Immobilie bedeutet eine Gesellschaft meist mehr Verwaltung ohne Ersparnis bei der Erwerbsteuer und kann erbschaftsteuerliche Vergünstigungen erschweren. Bestimmte Gesellschaften aus nicht kooperativen Steuergebieten unterliegen zudem einer jährlichen Abgabe von 3 %. Nutzen Sie eine Gesellschaft nur, wenn Ihr eigener Steuerberater einen echten geschäftlichen Grund benennen kann.

Ein spanisches Testament für spanisches Vermögen vereinfacht meist die praktische Abwicklung. Nach EU Regulation 650/2012 können Sie Ihr nationales Erbrecht wählen. In Andalusien können nahe Angehörige einen Freibetrag von 1.000.000 € je Erben sowie eine Vergünstigung von 99 % erhalten. Die Erklärung muss dennoch innerhalb von 6 Monaten eingereicht werden.

Damit werden das Gemeinschaftsgebäude oder die Urbanisation finanziert. In einer einfachen Gemeinschaft können etwa 50 €–150 € pro Monat anfallen, in einer Anlage mit umfassendem Service 300 €–600 € oder mehr. Bitten Sie um den aktuellen Wirtschaftsplan, die Rücklage, die Schuldenbescheinigung und die jüngsten Protokolle, damit geplante Sonderumlagen vor dem Kauf sichtbar werden.